Желание расширить или как-либо изменить своё жилое пространство часто побуждает людей проводить капитальные изменения, в принадлежащих им квартирах и домах. Будь это старый жилой фонд, когда проводится реконструкция жилых зданий или новострой. Однако, помимо сложности самих ремонтных работ, перепланировка в квартире содержит ещё и тонкие юридические нюансы этого процесса. В данной статье мы и коснёмся такого важного и актуального вопроса. При этом, конечно, постараемся изложить всё на доступном языке, без сложных юридических формулировок. И с оглядкой на действующее законодательство России.
Содержание
- Что такое перепланировка
- Какая перепланировка в квартире разрешена
- Как запрещено менять планировку
- Ограничения юридического характера
- Как узаконить сделанные ранее изменения в планировке
- Ответственность за незаконные действия с планировкой жилья
- В заключении
Что такое перепланировка
Итак, Вы задумали сделать изменение планировки своего жилья. Перепланировка – это согласно действующего российского законодательства, смена конфигурации Вашего жилого помещения, влекущая за собой внесение необходимых записей в паспорт жилого помещения. Такое определение даёт статья 25 ЖК РФ.
Также, существует такое определение как переустройство помещения, когда изменения касаются только установки, перемещения или переоборудования инженерных коммуникаций, электрического, санитарного, технического и прочего оборудования. Что тоже требует внесения правок в технический паспорт жилого или не жилого помещения.
Чтобы не копать в поисках подробных разъяснений в прочих нормативных документах, поясним. Проще говоря, во время переустройства квартиры Вы можете по-новому завести в жильё электрическую проводку, водяные трубы или другие коммуникации.
А при перепланировке возможно изменение самого расположения комнат, увеличение жилой площади за счёт сноса межкомнатных перегородок, проёмов или наоборот постройка новых. Соединение смежных квартир. Также расширение площади за счёт пространства лоджии или балкона, дополнительное остекление.
В общем под понятие перепланировки подпадает множество подобных работ и фантазии дизайнера при наличии времени и денежных средств, будет где разгуляться.
Однако, при этом не все работы, которые можно условно назвать перепланировкой разрешено делать. Потому, что изменения в планировку квартиры коснутся не только лично Вас, но в перспективе и Ваших соседей по этажу сверху или снизу.
Кроме того, некоторые люди на практике и совершенно не разобравшись с вопросом, делают перепланировку, результаты которой могут быть в будущем не безопасны для жильцов всего дома. Будь то частный дом или квартира.
Именно, по причине обеспечения безопасности жильцов и недопущению возможного нарушения прав Ваших соседей, законодательство предусматривает ряд ограничений при ведении как переустройства, так и перепланировки. О чём мы и поговорим ниже.
Какая перепланировка в квартире разрешена
Дадим перечень тех работ, выполнение которых вообще при смене планировки возможно:
— увеличение за счёт коридора пространства жилья, объединения смежных квартир, кухни с жилым помещением;
— увеличение площади санитарного узла за счёт коридора или хозяйственного помещения, но не кухонного пространства или жилой комнаты;
— создание арочных и дверных проёмов в несущих, опорных конструкциях, но только при проведении всех расчётов и предварительного согласования со специальным госорганом;
— совмещение жилой комнаты и кухни, если нахождение «водной» точки в пределах кухни;
— ликвидация части проёмов окон с сохранением целостности опорной конструкции и с последующим монтажом двери или окон;
— силами специальных лицензированных служб заменить системы подачи воды и газоснабжения;
— помещение в строительные каналы внутренней системы водяной разводки;
Перечень, как видно, довольно невелик, но множество ремонтных решений по перепланировке жилья уложить в него можно.
Как запрещено менять планировку
А вот теперь мы укажем на перечень решений при воплощении которых, можно «обеспечить» себе дальнейшие проблемы юридического и эксплуатационного характера. Проще говоря, что запрещено делать при изменении планировки Вашего жилья и когда готовится проект перепланировки в квартире:
— устройство жилой площади в подвалах домов;
— создание перегородок или такие изменения в итоге которых, получается комната(кухня) с отсутствием отопительных батарей или естественного уличного освещения. А также смена планировки в результате которой получается комната меньше 8 квадратных метров;
— запрещено расположение туалета над соседской кухней или жилыми комнатами;
— удаление опорной конструкции или балки, вентиляционных коллекторов;
— размещение приборов отопления на поверхности стен, смежных с соседскими, а также перенос отопительной батареи на лоджию или балкон;
— зашивка в стены труб газовых коммуникаций или стояка;
— увеличение хозяйственной площади в ущерб жилой.
Нужно сказать, что ограничений достаточно много, однако, даже это не полный их перечень. Так, как всё перечисленное по большей части относится к Вашей собственной безопасности. Существующие запреты также касаются перепланировки, влияющей на эксплуатацию жилья иными гражданами, то есть Вашими соседями.
И также не разрешается изменение планировки жилья, если:
— нарушаются правила эксплуатации всего строения и проживания соседей, усложняется доступ к сетям и устройствам;
— затронуты помещения относящиеся к учёту службы гражданской обороны и МЧС, без получения согласования;
— возрастает нагрузка на опорные конструкции дома не допустимая по нормам, при выполнении стяжки пола, монтажа более тяжёлых перемычек, размещении в жилье дополнительного оборудования;
— происходит уменьшение вентиляционных каналов или их полная ликвидация;
— помещения после переустройства или смены конфигурации могут стать нежилым;
Вот такие нарушения могут быть допущены при ремонте даже в случае если хозяин жилья при перепланировке чётко придерживается всех прочих запретов. От такого никто не застрахован.
Ограничения юридического характера
Помимо того, что стоит внимательно оценить строительные перспективы любых изменений конфигурации Вашего жилья, также стоит обратить внимание чисто на юридические запреты в осуществлении подобного процесса.
Так, не допускается изменение конфигурации помещений, когда:
— отсутствует согласование собственника (владельца) жилья на проводимые работы (к примеру Вы арендуете жильё);
— отсутствует согласие собственников жилья, достигнувших совершеннолетия;
— происходит нарушение любых технических, санитарных и гигиенических, эксплуатационных норм;
— происходит влияние на архитектурный вид жилых домов;
Главный вывод – строительные изменения планировки в квартире могут проводиться только в случае если Вы уверены, что тем самым не нарушите ни один из вышеуказанных запретов. В противном случае рано или поздно это приведёт к проблемам в существующем юридическом поле, решение которых обойдётся уже значительно дороже.
К примеру, допустив несколько серьёзных нарушений Вы можете лишиться права на осуществление ряда юридических действий с Вашим жильём – продать квартиру, сдать в аренду и прочих.
Как узаконить сделанные ранее изменения в планировке
Так уж повелось, что чаще всего подобный материал становится интересен читателям по причине уже возникших проблем. В связи с этим, возникает вопрос. Как быть, если Вы уже провели перепланировку жилья?
Здесь мы вынуждены Вас немного огорчить, так как, процесс легализации сделанных «самовольно» смены планировки или переустройства довольно сильно бюрократизирован и отнимет много времени и средств.
Итак, существует два пути для легализации самовольной несогласованной перепланировки жилья:
- Легализация в судебном порядке посредством подачи соответствующего искового заявления.
- Прохождение всей административной процедуры, которая по сути мало отличается от той, что Вам довелось бы пройти если бы перепланировка оформлялась изначально правильно.
С судебным разбирательством мы думаем всё понятно. В том плане, что Вам всё-таки придётся обратиться в этом случае к специалисту для подготовки заявления и пакета документов, а также представления Ваших интересов в суде. Категория таких дел не самая сложная, но грамотно выполнить эту работу не специалисту с первого раза едва ли удастся. Поверьте, лучше сэкономить Ваше время и нервы.
Поговорим вкратце, об административном порядке решения проблемы.
Первым делом Вам придётся обратиться в органы, которые отвечают за процедуру согласования «самовольного» строительства. Это жилищная инспекция, отдел по кап строительству при администрации Вашего города. Сразу рекомендуем иметь с собой поэтажный план и техпаспорт квартиры.
Далее на место проведённых работ выезжает техник БТИ для внесения в документацию всех произведённых Вами изменений конфигурации жилья. Составляются новые документы, где помечаются сделанные изменения.
Затем необходимо оформить заказ на проект квартиры в специализированной организации чтобы изготовить эскиза проекта перепланировки. Полученный через время эскиз должен быть согласован организацией или владельцем в компетентных органах (Роспотребнадзор, санэпидстанция, а также пожарный надзор и управление по архитектуре).
Такова в общих чертах данная процедура. На изображении ниже показан перечень документов для согласования перепланировки, которые будут подаваться в соответствующие структуры:
Для принятия окончательного решения по Вашему вопросу законодательством предусматривается 45-дневный срок со дня обращения и передачи полного пакета документов. Об отказе или согласовании Вас уведомят в 3-х дневный срок с дня принятия решения.
Помните, мы, как и обещали в начале, очень сжато и максимально просто даём эту информацию, так, что в процессе легализации перепланировки жилья могут возникать свои отдельные нюансы. Например, в подаваемой документации и её необходимом перечне. Нюансы могут возникать хотя бы по причине внесения каких-либо изменений в действующее законодательство или возникновения прочих юридических факторов.
Ответственность за незаконные действия с планировкой жилья
Ознакомившись с вышеуказанным, в голову невольно приходит мысль о том, почему бы не оставить всё как есть. Ведь моя конкретная перепланировка незначительна и никому не мешает. Однако, не всё так просто. Прозорливый законодатель, помимо возможных сложностей с осуществлением юридических действий в будущем, предусмотрел также систему ответственности за незаконные действия с планировкой жилья.
Так, согласно статье 7.21 Кодекса об Административных правонарушениях РФ, за незаконную перепланировку устанавливается штраф. Ниже изображена выдержка указанной нормы из действующей на сегодняшний день редакции Кодекса:
Такая сумма многим может и не покажется существенной, но в придачу Вы получите предписание жилищной инспекции на устранение всех изменений сделанных Вами для приведения жилья в первоначальное состояние согласно поэтажного плана, либо проведения процедуры легализации изменений.
Игнорирование этого предписания может и вовсе кончится плохо. Орган в таком случае вправе обратиться в суд и на основании пункта 5 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, лишить права собственности злостного нарушителя, выселить, а квартиру продать с публичного аукциона.
Как видите перспектива крайне неприятная и испытывать судьбу всё-таки не стоит.
В заключении:
Напоследок стоит сказать, что перепланировка в квартире дело весьма непростое и крайне ответственное. Подходить к вопросу спустя рукава мы крайне не рекомендовали бы. Если кого-то и не пугают штрафы и предписания компетентного органа, то решив делать ремонт с перепланировкой, задумайтесь хотя бы о собственной безопасности и безопасности окружающих.
Удачи!
Предлагаем Вам также посмотреть видеоролик на данную тему где специалист подробно поясняет особенности легализации перепланировки.
